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Après 3 années d’augmentation significative des prix au m², une frénésie d’achat frôlant l’hystérie et des niveaux records atteints en fin d’année dernière, c’est sans surprise que l’on observe un ralentissement soudain du nombre de mutations, un tassement des prix à LYON, voire des durées de vente qui s’allongent.

Comme à l’occasion de chaque crise, l’achat « coup de cœur » fait place à l’achat de raison, et le comportement des acquéreurs change.

A cela plusieurs explications :

•  Les confinements successifs et la crise sanitaire plombent le moral des Français et les confortent dans la nécessité d’avoir un extérieur à vivre au détriment des grands appartements qui ne trouvent plus preneur, les acquéreurs préférant, à budget équivalent, s’excentrer dans les communes de la grande couronne lyonnaise pour y investir dans des maisons avec jardin.
• Le durcissement des banques et les conditions d’octroi des prêts impactent directement les ventes, ainsi les investisseurs qui dépassaient volontiers les 33% d’endettement, se voient refuser leur crédit, quant à ceux qui cherchent à se loger, leur pouvoir d’achat étant réduit, certains renoncent à déménager.
• L’encadrement des loyers en place à LYON et VILLEURBANNE depuis le 1er novembre et dont les effets se font déjà ressentir : report voire renonciation au projet d’investissement locatif en raison d’une méfiance à l’égard de la Mairie actuellement en place et des loyers de références applicables, jugés trop faibles au regard des prix d’achat. Et pour ceux qui osent encore se lancer, négociation des prix à la baisse calculés en fonction de la rentabilité locative obtenue sur la base du loyer de référence en vigueur.
• L’augmentation du coût des matières premières pouvant aller jusqu’à 20% par rapport à l’année dernière, que l’acquéreur répercute directement sur le prix de vente des biens à rénover, voire manque d’engouement pour ces mêmes biens, tant l’approvisionnement en matériaux est devenu difficile.
• Le comportement des acquéreurs eux-mêmes qui sont plus exigeants, scrutent les biens à la loupe, et font des offres en conséquence.

Vous l’aurez bien compris : la fête est finie !

L’acquéreur a repris la main sur le marché, et c’est désormais lui qui fixe les règles. Or malheureusement, le vendeur a toujours du mal à adapter son prix sur un marché baissier alors qu’il le majore plus volontiers sur un marché haussier.

Cela a pour conséquence de bloquer temporairement les transactions, l’offre n’étant pas en adéquation avec la demande.

Les chiffres en 2022 ne devraient donc pas être à la fête !

Avis aux copropriétaires !

Vous êtes ou vous allez devenir copropriétaire d’un immeuble, géré par la régie FERTORET à Lyon, dans lequel est situé l’appartement que vous venez d’acheter ?
Comment accéder à l’immeuble ? A qui appartiennent les murs, les toitures… ? Le besoin d’organiser la copropriété remonte à de nombreuses décennies. FERTORET IMMOBILIER, régie immobilière à Lyon et spécialiste du syndic de copropriété depuis plus de 50 ans, vous donne les clés pour tout savoir sur la copropriété !
Bon à savoir : On peut parler de copropriété dès qu’un immeuble possède deux copropriétaires.

1. Le règlement de copropriété

Document primordial, le règlement de copropriété est établi dès la construction d’un immeuble ou lors de sa mise en copropriété due à la vente de l’immeuble par son propriétaire.
Ce document dicte les droits et obligations de chaque partie prenante, définit les parties communes et privatives (A LIRE – SYNDIC « Parties communes & Parties Privatives), les conditions d’utilisations et la destination donnée à l’immeuble (ex : habitation, usage commercial, usage professionnel…). Chaque propriétaire de l’immeuble ainsi que le syndic détiennent un exemplaire de ce règlement. Attention : Il doit être respecté pas tous !

2. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat de copropriétaire est la réunion de tous les copropriétaires (on en devient membre dès l’acquisition d’un lot). Il se réunit lors des assemblées générales pour prendre des décisions sur l’administration, la conservation, la bonne gestion de l’immeuble. Le syndicat de copropriétaire est chargé du respect du règlement de copropriété et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

3. Le conseil syndical

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui assistent le syndic dans la gestion, afin d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Chaque membre du conseil syndical est élu à l’article 25 pour 3 ans et désignent un président. Leur nombre est fixé par le règlement de copropriété.

4. Le syndic

Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’exécuter les décisions prises par ces derniers. La durée d’un contrat de syndic varie de 1 à 3 ans. Son rôle est primordial : c’est le garant du respect des clauses du règlement de copropriété. Le syndic  recrute le personnel, définit et surveille les tâches, tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires…
De plus, il convoque les assemblées générales et doit exécuter les travaux décidés par cette dernière.

Depuis le 1er juillet 2021, les règles relatives au diagnostic de performance énergétique (appelé DPE), obligatoire en vente comme en location ont changé. Voici en synthèse l’objectif visé, les principales modifications apportées à l’ancienne version, et les conséquences pour les vendeurs comme pour les bailleurs.

Quel objectif visé ?

L’ambition de la réforme est d’exclure les logements dits « passoires thermiques » du parc locatif et d’inciter les propriétaires à engager des travaux permettant de réduire leur consommation énergétique et/ou leur émission de gaz à effet de serre, tout en privilégiant les énergies renouvelables.

Sont concernés tous les logements classés en F et G consommant plus de 330KWh/m²/ an ou émettant plus de 55Kg de CO²/m²/an.

Ce qui change :

• Le DPE devient opposable : N’ayant qu’un caractère informatif jusqu’ici, il est désormais possible pour un locataire ou à un acquéreur d’obtenir réparation auprès d’un bailleur ou d’un vendeur en cas d’absence de DPE ou d’information erronée.

• Une seule méthode de calcul : Alors qu’il en existait 3 auparavant, entraînant des différences d’un diagnostic à un autre, le nouveau DPE repose désormais sur la méthode dite des 3 CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle), garantissant une plus grande fiabilité. À noter que les DPE « vierges » ne seront plus possibles.

• 1 seul et même diagnostic pour la vente et la location : Jusqu’à présent, les DPE pour la vente et la location différaient. Désormais, c’est le même pour les 2 avec une durée de validité de 10 ans. À noter que les DPE réalisés entre 2013 et le 31/12/2017 seront valables jusqu’au 31/12/2022, ceux réalisés entre 2018 et le 30/06/2021 jusqu’au 31/12/2024.

• Pour les immeubles collectif, un DPE unique : Dans les copropriétés en chauffage collectif, il sera désormais possible de fournir un DPE réalisé pour l’ensemble de l’immeuble. Toutefois, si le propriétaire a fait réaliser des travaux dans son logement susceptibles d’améliorer sa classification, il pourra faire réaliser un DPE individuellement.

Les sanctions encourues :

Compte tenu des contraintes juridiques et techniques en perpétuelle évolution, vous avez tout intérêt à nous confier votre(vos) bien(s) à la vente et à la location : En effet, nous vous garantissons une mise à jour en temps réel des nouvelles réglementations en vigueur, limitant ainsi les risques de recours à votre encontre. Nous vous conseillons sur des travaux adaptés à votre situation personnelle et aux spécificités de votre logement (optimisation fiscale, aides de l’état, amélioration de la performance énergétique, revalorisation des loyers, etc.…). Enfin, notre expérience et notre parfaite connaissance du marché vous assurent une stratégie de mise en vente adaptée pour une transaction au juste prix et en toute sécurité.

Car parmi les nombreuses réformes entrées en vigueur, sachez que les loyers des logements situés en zone tendue et classés en F ou en G ne peuvent plus faire l’objet d’aucune augmentation ; tous les logements classés en G seront interdits à la location à compter du 01/01/2023, interdiction qui s’étendra à ceux classés en F à compter de 2024. 

Enfin, tout DPE absent ou erroné pourra entraîner une condamnation du vendeur ou du bailleur à payer des dommages et intérêts à son locataire ou acquéreur, voire dans certains cas, la résiliation du bail ou l’annulation de la vente.

Pour une étude personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter au (Transaction) (Location Croix-Rousse) (Location Caluire).

Même si le marché immobilier reste très attractif, on observe un changement de stratégie des acquéreurs quant à leur recherche.
Avec la crise sanitaire, de nombreuses personnes ont mis le logement au cœur de leur réflexion et ont eu le temps de se lancer dans un projet immobilier.

Les secteurs privilégiés des acquéreurs dans la métropole de Lyon

Tout dépend des critères de recherche des acquéreurs.

Les personnes, qui souhaitent acheter un appartement, plébiscitent Lyon intra-muros avec ses 9 arrondissements ainsi que Villeurbanne et la banlieue limitrophe de Lyon en privilégiant toutefois les biens avec un extérieur.
En revanche, le développement du télétravail incite certains acquéreurs à s’éloigner dans la périphérie lyonnaise afin de disposer d’un logement spacieux avec une pièce pour travailler et un espace extérieur.

Délai de vente moyen sur Lyon Métropole et sa proche couronne

Il y a un réel accroissement de la demande sur les biens avec un espace extérieur.
Par conséquent les délais de vente augmentent pour les appartements sans extérieur, type Canuts à la Croix-Rousse.
Ces appartements Croix-Roussiens trouvent aujourd’hui difficilement preneur et peuvent rester en vente longtemps.

Des envies de jardin

À quelques kilomètres de Lyon, plusieurs villages ont tiré parti des envies de jardins qui sont nées avec les confinements successifs entrainant une augmentation des prix.
Les Lyonnais s’y arrachent un bout de jardin. Un report important s’opère depuis le cœur de la métropole et sa proche périphérie.
Grâce à une ligne de TER qui est directement reliée à la Part-Dieu, certains villages offrent une vie plus au calme. Si bien que le prix de l’immobilier y a flambé en un an.
Miribel s’est enrichie de cette situation, avec sa gare TER et son accès à l’autoroute, le village frontalier du Rhône est celui qui symbolise le mieux cet engouement pour le secteur.
Les acquéreurs en quête de maison avec jardins y affluent et font des offres au prix.
Toujours au plus proche de l’agglomération lyonnaise, et de l’autoroute, Beynost affiche une progression qui en fait l’une des communes les plus chères de la Côtière.

L'évolution du prix du marché

La prise de conscience de l’évolution du marché immobilier est longue.
Les vendeurs, pour la plupart, ne réalisent pas encore l’impact de cette crise sanitaire. En effet, il y a fort à parier, que les appartements de grandes surfaces auront plus de mal à se vendre car directement concurrencer par les maisons en périphérie pour un budget équivalant. De même les acquéreurs s’emballent moins et se laissent le temps de la réflexion, voire négocient les prix.
Les acquéreurs eux, vont continuer à s’intéresser à sa périphérie, notamment l’ouest, offrant un cadre de vie verdoyant.

Un besoin d'être rassuré

Avec les confinements à répétition, la crise économique actuelle et le durcissement des conditions d'octroi de prêt, les Français sont frileux.
D’où des vendeurs plus hésitants et des acquéreurs plus vigilants.

En réponse à la crise sanitaire, une stagnation des prix de l’immobilier est à craindre dans les mois à venir.