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Fertoret Immobilier
Fertoret Immobilier
Le 18/04/2018
Avis aux vendeurs !
Vous vendez votre bien immobilier à Lyon ? Qu'il s'agisse de la vente de votre appartement à Lyon, vente de votre appartement à Croix-Rousse ou de votre maison à Lyon, vous devez respecter certaines obligations que nous allons aborder ensemble.
a. Qu'est-ce qu'un dossier de diagnostic technique (DDT) ?
C'est un ensemble de diagnostics visant à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement. Ce dossier doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte définitif de vente.
b. Que regroupe ce dossier ?
Si les diagnostics ne sont plus valables à la date de signature de la vente, cela équivaut à l'absence des diagnostics, nous vous conseillons de verifier la validité de ces derniers pour être dans les règles.
a. Les équipements de récupération et redistribution des eaux de pluie pour un usage domestique :
Vous devrez informer l'acquéreur de leur existence et justifier de leur conformité.
b. Les piscines privatives enterrées non closes :
Dans ce cas, vous devrez remettre à l'acquéreur une copie de la note technique que l'installateur vous a remis et qui indique le dispositif de sécurité retenu.
c. Les détecteurs de fumée :
L'installation des détecteurs est obligatoire depuis le 1er janvier 2016 dans tous les lieux d'habitation.
Vous devrez fournir les informations essentielles ci-dessous avant le compromis ou la promesse de vente :
a. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
b. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
c. Le carnet d'entretien de l'immeuble
d. Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans
Dans le cas ou vous avez construit, agrandi, surélevé, aménagé, transformé tout ou partie de votre bien, vous devrez fournir à l'acquéreur ainsi qu'au notaire les éléments ci-dessous :
Lorsque ces travaux ont été terminés depuis moins de 10 ans, vous devrez également transmettre à votre notaire, la police d'assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime.
a. Réseau d'assainissement collectif
Lorsqu'un réseau d'assainissement collectif existe, votre bien doit être raccordé dans les deux de sa mise en service. Vous serez dans l'obligation de déclarer dans l'acte de vente si votre bien est raccordé au tout-à-l'égout ou si le réseau d'assainissement est privatif.
b. Réseau d'assainissemnet privé
Lorsqu'il s'agit d'un réseau d'assainissement privé c'est-à-dire qu'il n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, vous devrez fournir un certificat de conformité de l'installation d'assainissement non collectif.
Si votre maison est située dans un lotissement ou groupe d'habitations, vous devrez remettre à l'acquéreur ainsi qu'au notaire les éléments ci-dessous :
Vous avez plusieurs obligations envers l'acquéreur dont la principale est de remettre le bien vendu à l'acquéreur. Le bien vendu doit être remis dans le même état que le jour de la visite effectuée par l'acquéreur et doit correspondre à la description du compromis ou de la promesse de vente.
a. Si le bien est vendu libre
Dans ce cas, vous devrez libérer les lieux et remettre les clés à l'acquéreur pour qu'il puisse prendre possession des lieux.
Si vous avez convenu avec l'acquéreur que vous pouvez rester dans les lieux quelques temps après la vente, n'oubliez pas de prévenir le notaire pour qu'il puisse prévoir des clauses indispensables à la sécurité des parties à l'acte.
b. Si le bien est vendu occupé
Dans ce cas, vous devrez remettre à l'acquéreur le bail, l'état des lieux, le dépôt de garantie, le prorata de loyer ...
Contrairement à l'acquéreur, le vendeur ne peut pas revenir sur la vente. En tant que vendeur, vous devrez garantir qu'un tiers ne vienne pas revendiquer la propriété du bien vendeur ou un droit portant atteinte à son utilisation. C'est pour cette raison que vous devrez révéler à l'acquéreur l'existence de servitudes supportées par le bien vendeur comme par exemple la présence d'un droit de passage.
Peuvent être distinguées trois catégories de servitudes :
a. Servitures découlant de la situation naturelle des lieux : écoulement des eaux, bornage ...
b. Servitudes imposées par la loi d'utilité publique ou d'intérêt privé : plantations et constructions, servitudes de vue
c. Servitudes établies par le fait de l'homme : servitude de passage, interdiction de construire
a. Qu'est-ce qu'un vice caché ?
C'est celui qui n'est pas connu de l'acquéreur et qui n'a pu être révélé par un examen normal du bien. Ce sont des vices qui empêchent l'acquéreur d'utiliser le bien ou qui en diminuent la valeur. Si l'acquéreur en avait eu la connaissance, il n'aurait probablement pas acheté le bien.
a. Clause d'exonération de la garantie des vices cachés
Il peut y avoir une clause d'exonération de la garantie des vices cachés dans l'acte de vente. Celle-ci n'est pas valable si le vendeur est un professionnel et que l'acquéreur est un particulier.
L'acquéreur doit entreprendre l'action nécessaire dans les deux ans de sa découverte.
Si vous réalisez une plus-value lors de la vente de votre bien immobilier en tant que personne physique dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, vous pouvez être fiscalement imposé. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans ce cas, c'est le notaire qui sera en charge d'en assurer le paiement à l'Etat par prélèvement sur le prix de vente.
Il existe des exonérations à cette taxation comme par exemple la vente de la résidence principale ne donne pas lieu à cette imposition.
Le 18/04/2018
Avis aux futurs acquéreurs !
Vous avez trouvé votre coup de coeur immobilier ? Mais vous vous demandez ce qu'il se passe ensuite ? Nous allons dresser ensemble toutes les étapes d'un achat immobilier ainsi que certaines obligations des propriétaires dans la réalisation de cette vente.
Aux termes de votre recherche, vous décidez de vous engager sur votre coup de coeur et vous vous décidez à faire une offre d'achat sur ce bien ? Si l'offre d'achat est acceptée, elle engage le vendeur envers vous et permet de bloquer le bien le temps de signer la promesse de vente ou le compromis devant un notaire. L'offre d'achat est limitée dans le temps mais n'est pas forcément obligatoire dans le cadre d'une vente immobilière.
Dès lors que l'offre d'achat est acceptée par les propriétaires, elle doit être confirmée par la signature en agence ou chez le notaire, d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente. Vous pourrez choisir le même notaire que les propriétaires ou choisir votre notaire pour vous représenter.
Si vous avez chacun votre notaire, les notaires se chargeront de vous réunir (acquéreurs et propriétaires) à un rendez-vous pour signer le compromis de vente (ou la promesse de vente) si celui-ci n'est pas réalisé à l'agence Fertoret Immobilier. En général, lors de ce rendez-vous, vous devrez remettre un acompte de 5% du prix de vente qui sera déduit du prix final.
a. Pour les acquéreurs
L'acompte que vous aurez versé viendra en déduction du prix si la vente se réalise. Il peut servir de dédommagement au vendeur si vous décidez de ne pas signer l'acte authentique alors que toutes les conditions sont réunies. (Le vendeur a le droit de vous réclamer jusqu'à 10% du prix de la vente.)
b. Pour les vendeurs
Dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur doit fournir les élèments ci-dessous avant la signature de la promesse de vente ou du compromis :
1. Les documents relatifs au droit de propriété du vendeur
2. Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur
3. Les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu
4. Le mesurage du lot vendu "loi Carrez"
5. Le dossier de diagnostic technique (certains diagnostics dépendent de l'adresse du bien concerné par la vente) :
S'il s'agit d'un lot en copropriété, le vendeur doit fournir les éléments ci-dessous avant la promesse de vente ou du compromis :
1. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
2. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
3. Le carnet d'entretien de l'immeuble
4. Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans
Si vous achetez en votre nom, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis ou de la promesse de vente en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte huissier. En cas d'absence des documents obligatoires que le vendeur doit vous fournir, le vendeur pourra être tenu responsable de tout défaut non apparent que vous ne pouviez pas détecter seul.
Si vous décidez de vous rétracter pendant les 10 jours, vous devez récupérerer le dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de rétractation. Dans ce cas (10 jours), vous ne serez pas dans l'obligation de spécifier le motif de votre rétractation.
a. La demande ou non de prêt
Plusieurs délais vont courir à partir de la signature de la promesse de vente ou du compromis. En principe, ce délai est d'environ 3 mois entre la date de signature de la promesse ou du compromis de vente et l'acte définitif de vente. Si vous décidez de demander un prêt, veuillez trouver ci-dessous les informations concernant les délais de demande de prêt, sachant que votre interlocuteur Fertoret Immobilier saura vous guider et vous conseiller dans ces démarches.
b. Le délai d'obtention d'un prêt
Si vous demandez l'obtention d'un prêt pour acquérir votre bien immobilier, vous aurez un délai d'un mois et demi environ pour vous rapprocher d'un établissement bancaire afin de l'obtenir. Que vous ayez recours ou non à un prêt, l'acte de vente devra mentionner une indication sur votre financement.
Si l'acte de vente indique que le prix est payé à l'aide d'un prêt, l'acte devra contenir une condition suspensive légale de l'obtention du prêt immobilier.
Dans le cas où vous n'obtiendrez pas votre prêt, vous aurez le choix de poursuivre ou de renoncer à la vente. Vous récupérerez votre dépôt de garantie dans le cas où vous renoncerez à la vente suite au refus de prêt.
c. L'acceptation de l'offre de prêt
Vous disposez un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente ou compromis de vente. Généralement, dans le compromis, ce délai est porté à 45 jours.
Dès lors que l'offre de prêt sera émise par la banque, vous ne pourrez pas l'accepter avant l'expiration d'un délai de 11 jours après sa réception. La vente ne pourra pas être signée avant ce terme.
De son côté, même si l'agence immobilière a déjà fait ce travail, le notaire devra vérifier certaines informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien...
Dans certains cas, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain c'est-à-dire qu'elle est prioritaire, pendant 2 ou 3 mois pour l'acquérir en vue de réaliser un projet d'intérêt général. De ce fait, l'acte de vente ne peut pas être signé.
Le jour prévu de la signature, seront présents chez le notaire, les acquéreurs, vendeurs, notaires et l'agent immobilier.
Le notaire donnera lecture de l'acte. N'hésitez pas à poser des questions pour être certain de comprendre la portée de votre engagement. Lors de ce jour, vous devrez remettre la totalité du prix de vente au notaire afin de recevoir les clés du bien immobilier.
Le notaire remettra ensuite au(x) vendeur(s) et aux acquéreurs une attestation de vente. Et vous recevrez le titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l'achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.
Le 01/02/2018
Avis aux locataires !
Vous avez trouvé le bien idéal ? N’oubliez pas que vous avez des obligations vis-à-vis du logement et du propriétaire. Nous avons dressé une liste regroupant les principales obligations du locataire !
Le locataire s’engage à payer son loyer et les charges, et ce, à la date prévue au contrat (en général, le paiement est mensuel). Attention : en aucun cas, vous ne devez cesser de payer le loyer (partiellement ou dans son intégralité) sans autorisation d’un juge.
Pendant toute la durée de la location, le locataire profite pleinement et librement du bien. Cependant, tout locataire doit respecter plusieurs obligations, telles que :
a. Respecter la tranquillité du voisinage ;
b. Respecter le règlement intérieur à l’immeuble (si l’appartement est situé dans un immeuble collectif). Conseil : lisez attentivement ce règlement afin de ne pas avoir d’ennuis ! Ce dernier peut interdire plusieurs pratiques, comme par exemple, la pose de jardinières.
c. Respecter la destination prévue dans le contrat de location. Par exemple, si le bien est loué à usage d’habitation, toute activité commerciale y est interdite.
d. Interdiction de sous-louer (une partie ou l’intégralité du logement) sans l’accord écrit du bailleur. Si ce dernier accepte la sous-location, le montant du loyer (au mètre carré de sa surface habitable) pour le sous-locataire ne peut pas dépasser le montant payé par le locataire « principal ». Enfin, le locataire ne doit pas oublier de transmettre l’autorisation écrite du propriétaire ainsi que la copie du bail en cours au sous-locataire afin d’être en règle.
Il n’est pas toujours facile de déterminer les rôles du propriétaire et du locataire dans l’entretien et les réparations (à lire : « GESTION LOCATIVE : Le rôle du propriétaire dans l’entretien et les réparations »). Le locataire s’occupe principalement de l’entretien courant et des menues réparations. Voici quelques points clés à savoir :
a. Droit d’aménager librement le logement occupé (ex : pose de papier peint, changement de moquette…). Attention : le locataire ne peut pas faire de travaux de transformation sans posséder une autorisation écrite du bailleur. Ce dernier peut exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire, lors du départ de celui-ci.
b. Réparations urgentes ou amélioration : lorsque le bailleur remet à son locataire une notification de travaux (ex : réparations urgentes, travaux d’entretien du logement ou des parties communes…), le locataire doit laisser exécuter les travaux décidés par le bailleur dans son logement. Si les travaux dépassent 21 jours et affectent l’habitabilité du logement, il est possible d’obtenir une réduction du loyer.
a. Le locataire s’occupe de l’entretien courant et menues réparations (ex : changement d’ampoules, propreté…), des réparations locatives listées par décret (cf. n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives), sauf pour les cas suivants : vétusté, vice de construction, cas de force majeure.
b. Pour toutes dégradations ou pertes, le locataire est tenu responsable, sauf s’il prouve que ces dernières ont eu lieu par la faute du propriétaire, par cas de force majeure ou par un tiers que le locataire n’a pas fait entrer dans le logement.
Le locataire a pour obligation de s’assurer contre les risques locatifs, tels que : dégâts des eaux, incendie etc. Le locataire doit justifier son assurance via une attestation remise lors de la remise des clés et chaque année (à la demande du bailleur).
Pour plus d’informations concernant le rôle du locataire dans l’entretien et les réparations, n’hésitez pas à consulter le guide des réparations locatives.
Le 12/01/2018
Avis aux vendeurs avant la mise en vente de votre bien !
Vous vendez votre bien immobilier à Lyon ? La régie Fertoret aborde avec vous les principes essentiels avant la mise en vente de votre bien.
Travaux éventuels, diagnostic à réaliser, documents à préparer ... Une vente ne s'improvise pas. En amont, il est important de préparer un mini audit de son logement et de s'assurer d'avoir toutes les informations essentielles en sa possession.
Présenter son bien sous son meilleur jour est une des clés du succès. Un logement bien entretenu, habitable immédiatement rassure plus souvent les acquéreurs potentiels dont le budget d'achat n'est pas extensible.
Dans une visite, les premières minutes sont essentielles. Pour séduire un acquéreur du premier coup d'oeil, il faut soigner au mieux la présentation de son bien en le rendant spacieux, lumineux ...
Il appartient au vendeur d'informer son acquéreur sur le bien via un dossier de vente.
S'il parait envisageable au premier abord de vendre seul, en pratique l'opération se revèle plus compliqué. Une transaction réussie implique une connaissance approfondie de la réglementation et de bien appréhender chacune des étapes de son projet.
Pas si simple d'évaluer la valeur de son bien en toute objectivité, c'est cependant primordial.
Pour toute demande d'estimation ou information complémentaire, n'hésitez pas à cliquer ici.
Rédiger une annonce performante, prendre de belles photos, sélectionner les supports publicitaires les plus efficaces : la recherche d'un acquéreur pour son bien est un métier à part entière.
Des personnes se disent intéressées par votre bien ? Il faut oser les interroger courtoisement pour s'assurer qu'elles sont sérieuses dans leurs démarches d'achat et susceptibles d'obtenir leurs financements.
Gérer les appels, organiser les rendez-vous, attendre les visiteurs, répondre à toutes sortes de questions ... C'est tout un art !
Une fois l'accord décidé avec l'acquéreur sur les conditions de la vente, il est temps de formaliser la transaction par écrit. Vous signez alors un avant-contrat, plus souvent nommé compromis de vente qui engage les deux parties.
Le contrat définitif de vente est signé chez le notaire dans les trois mois suivant le compromis de vente.
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